¿Cómo la migración afectará los precios de las propiedades en Australia?
¿Cómo la migración afectará los precios de las propiedades en Australia?
La migración australiana ha sufrido un importante revés desde el inicio de la pandemia de COVID, como consecuencia del cierre de fronteras y la prohibición generalizada de viajar, pero, según las Perspectivas Económicas y Fiscales de Mitad de Año 2021-2022, se espera que se recupere en 2022.
El informe publicado a mediados de diciembre, muestra la actualización de la migración neta al extranjero ("Net overseas migration" o NOM) tras el informe del Programa de Migración 2022-2023 publicado ese mismo mes. La actualización sugiere una salida neta de -41.000 personas en el año 2021-2022, lo que supone la primera vez que el "NOM" tiene una salida neta desde 1946. Sin embargo, se espera que las cifras se inviertan en 2022-2023 con una entrada neta de 180.000 personas y 213.000 en 2023-2024, seguida de 235.000 en 2024-2025, y se presume que se mantendrá en este nivel hasta 2060-2061.
La reapertura total de las fronteras internacionales en Australia en Febrero 2022, apoyada por el aumento de la vacunación, pronto se traducirá en un repunte de la migración y en un mayor crecimiento de la población que, a su vez, impactará positivamente en la economía.
La reapertura de fronteras también propiciará una recuperación gradual de los sectores de la educación y el turismo. Como muestra del impacto que los estudiantes internacionales tienen en la economía australiana, en 2018, cerca de 900.000 estudiantes internacionales se inscribieron en la educación a tiempo completo. Se espera que el crecimiento de la población vuelva a situarse en torno al 1,4% al final de las estimaciones de futuro, a medida que las restricciones de la COVID-19 se vayan atenuando y los flujos migratorios mundiales vuelvan a niveles más normales.
Se espera que el tamaño de la población sea de alrededor de 1,5 millones de personas o un 4,9% menor en 2030-31 en comparación con lo previsto en el MYEFO 2019-20, antes del inicio de la pandemia”. No obstante, los flujos migratorios mundiales, incluidos los que se dirigen a Australia, podrían aumentar más rápidamente si se produce una contención más rápida del virus en todo el mundo.
¿Qué significa todo esto para el Mercado Inmobiliario Australiano?
No cabe duda de que la inmigración tendrá un impacto en el mercado inmobiliario, ya que reducirá en mayor medida la oferta disponible, al tiempo que se observará un aumento en la demanda de propiedades disponibles.
Muchos académicos culparon a los inmigrantes por el aumento de los precios de las viviendas antes de la pandemia, a pesar de que irónicamente, en los dos últimos años, en tiempos del COVID, los precios subieron más de un 20% mientras las fronteras permanecían cerradas.
Como hemos visto en el pasado, antes de la década del 50’, los terrenos en la periferia de las zonas urbanas eran baratos y estaban muy cerca de los CBD, sin embargo, cuando los terrenos cercanos a las ciudades empezaron a escasear debido a la urbanización, junto con los altos niveles de inmigración en Australia en los años 50, 60 y 70, los precios de la tierra empezaron a crecer a un ritmo más acelerado.
En la actualidad, ante la suba de los precios de las viviendas, cada vez se hace más difícil ahorrar para un depósito. Sin embargo, no hay que descuidar el hecho de que los alquileres han aumentado mucho y seguirán haciéndolo. Por lo tanto, no sólo se encarecerá el alquiler, sino que, con la carga adicional del aumento del valor del inmueble, se ralentizará aún más la capacidad de las personas para adquirir su propia vivienda.
A la hora de considerar una inversión inmobiliaria en el futuro, la cuestión de la accesibilidad desde el punto de vista del alquiler desempeñará un papel cada vez más relevante en la toma de decisiones. Será cada vez más importante identificar si la zona de inversión cuenta con inquilinos capaces de afrontar el aumento de los alquileres.
Incluso con la intensificación de los alquileres que se está produciendo, las vacantes de alquiler en las principales ciudades de Australia están en sus niveles más bajos en décadas.
El Jefe Economista de AMP, Shane Oliver, dijo: "Si la inmigración volviera rápidamente, veríamos una importante presión al alza en los alquileres y una importante presión al alza en los precios de la vivienda".
Aunque el COVID ha provocado un cambio en las preferencias de los ciudadanos sobre su lugar de residencia, ya que algunos optan por ubicaciones regionales, fuera de los límites de la ciudad, la demanda de alquileres y compra de viviendas en las zonas urbanas de Melbourne y Sydney continúa siendo extremadamente alta.
Sin embargo, “existe la preocupación de que, una vez que la migración vuelva a las cifras previstas, la demanda de viviendas tanto en Sidney como en Melbourne, y en menor medida en otras grandes capitales del país, pueda superar la oferta”.
Según los datos del censo de 2016, los inmigrantes calificados han tendido a establecerse más que nada en Sidney (339.774), Melbourne (322.407) y Perth (200.457), mientras que una tendencia similar se refleja en los inmigrantes familiares, con devuelta Sidney (232.684), Melbourne (173.483) y Perth (67.721) dominando los lugares de asentamiento.
En la actualidad, una encuesta federal está estudiando la accesibilidad de las viviendas y está considerando alternativas como la construcción de más casas y la aceleración de las autorizaciones de desarrollo, con el objetivo de que puedan ser aprobadas en semanas en lugar de meses.
Ahora bien, ¿el problema radica en la migración o hay un problema más profundo? No se puede pasar por alto el hecho que el sector inmobiliario le ha pedido a los gobiernos que aumentasen el stock de viviendas para hacer frente a la creciente demanda, una cuestión que debe abordarse si las autoridades quieren evitar una reacción política.
Escrito por: Christopher Hynes
Traducido por: Ezequiel Cubilla Mascolo
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