La oferta de viviendas continúa cayendo en respuesta a la subida de las tasas
Como menciona Peter Esho en su último artículo, una de las cosas que nos gusta observar cuando pensamos en la inversión inmobiliaria es la actividad en la construcción de nuevas viviendas. Por lo general, esta constituye un buen indicador a futuro para la fijación de precios de los hogares. Los bienes raíces residenciales son la clase de activos más grande del mundo, con los comerciales ligeramente por detrás. Los patrones y tendencias al principio del ciclo de construcción residencial se ven afectados por los costos de las materias primas, la mano de obra, la disponibilidad y el precio del crédito.
En los EE. UU., los inicios de viviendas miden la actividad de las viviendas recién construidas a medida que avanzan en el proceso de construcción y venta. Los inicios de viviendas en EE. UU. alcanzaron un máximo de más de 2 millones por mes antes del colapso de 2009 y tocaron fondo en alrededor de 500 mil en los años anteriores. Se han visto en un aumento gradual.
Los comienzos de obras para viviendas se han disparado en los últimos meses, sin duda una respuesta al entorno de aumento de las tasas de interés y la incertidumbre sobre la economía de los EE.UU. En los últimos años, parece haber suficiente stock de viviendas en el mercado para satisfacer la demanda social y de alquiler. Los comienzos de obras para vivienda en diciembre cayeron a alrededor de 1,3 millones y tendremos las cifras de enero esta semana, que podrían mostrar otra caída.
Peter cree que los comienzos de construcción de viviendas en EE. UU. probablemente tocarán su nivel más bajo en alrededor de 1 millón hacia mediados de este año, que nuevamente sería un nivel saludable y equilibrado de oferta y demanda. Este ratio será la mitad de la cantidad de viviendas nuevas en construcción desde antes de la última gran crisis, que fue importante para mantener los precios de las viviendas.
En Australia, la situación es ligeramente diferente. Tendemos a mirar las aprobaciones de construcción de viviendas que son apenas diferentes porque no necesariamente indican si la casa ha progresado en la construcción o no. En cambio, el supuesto es que las aprobaciones finalmente procederán a la construcción la mayor parte del tiempo, aunque con cierto retraso. Aquí, las aprobaciones y los permisos son nuestro principal indicador de la futura oferta de viviendas nuevas.
La oferta ha estado mucho más restringida en Australia y, como se puede ver en el gráfico anterior, no hemos tenido necesariamente el aumento en la actividad de construcción observado en Estados Unidos en los últimos dos años. De hecho, las aprobaciones de viviendas australianas han registrado bajas desde la pandemia. Ahora estamos de regreso en un promedio de alrededor de 15 mil por mes, lo que implica una tasa anual de ejecución de construcción del orden de 180 mil viviendas nuevas por año.
La oferta de viviendas en Australia se ve afectada por la zonificación, los costos de construcción, un mercado laboral ajustado y ahora el impacto de las tasas de interés en aumento. Las hipotecas australianas tienen un componente fijo mucho más pequeño que las de Estados Unidos, lo que significa que los movimientos del RBA se sienten más rápido y tienen más impacto.
El punto es que la oferta de viviendas es tan importante como la demanda de viviendas para determinar a dónde van los precios de las mismas. Incluso en un entorno de tipos de interés al alza. Aquí hay algunos comentarios de una conferencia de bienes raíces a la que Peter Esho asistió la semana pasada.
Nuestras fuentes en el mercado de la construcción en Australia nos dicen que si bien los materiales de construcción han dejado de subir de precio o se han moderado, todavía son significativamente más altos que sus niveles previos a la pandemia. Una tasa de desempleo en el rango medio del 3% también encarece mucho la mano de obra y el aumento de las tasas complica la viabilidad financiera. Estamos viendo una cadena de suministro cada vez más corta en el horizonte, a pesar de las iniciativas del gobierno estatal y federal para aumentar la oferta de viviendas.
Los permisos de construcción oficiales y los datos de aprobaciones confirman lo mismo.
Entonces, mientras el panorama de la oferta de viviendas en los EE. UU. proviene de una base mucho más amplia, Australia todavía se encuentra en una liga muy diferente y, comenzando de forma suave. Esto explica por qué los precios de las viviendas pueden comportarse de manera tan diferente en distintas geografías. Hacer comparaciones es arriesgado.
Si estás pensando en invertir, no olvides que podés agendar una sesión con nuestro equipo para asesorarte acerca de las opciones que el mercado inmobiliario australiano te ofrece.
Paula es Economista y Investment Specialist en Wealthi. Conectá con Pau en LinkedIn.
