Los compradores vuelven al mercado inmobiliario, pese a de los incrementos en las tasas
La belleza de los bienes raíces está en su simplicidad. Sin embargo, podemos observar que muchas veces los pronosticadores y economistas formulan suposiciones sobre el mercado inmobiliario que al final no se materializan. La premisa durante la mayor parte del año pasado ha sido que los precios inmobiliarios caerán un x% debido al aumento de las tasas. Y es cierto que el aumento de las tasas ha frenado el crecimiento de los precios, pero lo que muchos no han entendido es que la oferta y la demanda no son tan fáciles de predecir.
Tomemos por ejemplo las tasas de liquidación de subastas de Sydney durante el fin de semana, las cuales volvieron a saltar al rango medio del 70%. Esto está ocurriendo un mes después del noveno aumento consecutivo de la tasa de interés y del escrutinio de las acciones del Banco de la Reserva de Australia, liderado por su gobernador. El principal impulsor del mantenimiento de los precios de la vivienda en Australia en los últimos meses ha sido un entorno de suministro limitado.
Hemos escrito sobre esto en las últimas semanas, incluyendo la nota de la semana pasada en la cual nos referimos a las construcciones iniciadas como indicador principal. Nos basamos en una comparación con el mercado estadounidense y mostramos que la cadena de suministro de Australia ha tenido una tendencia a la baja durante algún tiempo.
Según el principal organismo de la industria de la vivienda de Australia, HIA, las ventas de nuevas casas (no los permisos que discutimos la semana pasada) han bajado alrededor del 50% en comparación con el mismo período del año pasado. Las ventas de casas nuevas ahora rondan un promedio 3,000 por mes en comparación con 12,500 por mes durante el pico de la pandemia. No sentiremos el retroceso más reciente en las ventas hasta dentro de 12 a 18 meses.
Otro factor a tener en cuenta en la oferta de viviendas son los costos de materiales, que han tenido una tendencia a la baja en los últimos meses, pero corren el riesgo de inflarse nuevamente a medida que China se recupera de sus largos bloqueos. Las materias primas como el mineral de hierro son buenos indicadores de la demanda china y Australia es un importante exportador de mineral de hierro.
El precio del mineral de hierro ha vuelto a subir desde sus mínimos de mediados del año pasado, a medida que la actividad industrial china comienza a recuperarse. La demanda de cobre también está aumentando, y esto es un indicador principal de lo que acontecerá con las otras materias primas.
Podríamos seguir y seguir hablando sobre los diferentes tipos de productos básicos y cómo se espera que performen. Pero lo que queremos destacar esta semana es que la vivienda está en función tanto de la demanda como de la oferta. Muchas personas pasan por alto los problemas de oferta al centrarse únicamente en la demanda. Lo que muestran los datos es que la oferta se está desplomando drásticamente y se está volviendo mucho más cara.
Esto tiene un impacto directo en los precios de la vivienda, a pesar del aumento de las tasas de interés ya que la vivienda es uno de esos bienes sin los que no podemos vivir. Se puede vivir sin BHP, Apple, Bitcoin o Gold pero no se puede vivir en una sociedad civil sin viviendas.
Seguimos pensando que los precios de las viviendas tocaron fondo, o que están muy cerca de hacerlo, y que cualquier aumento de la tasa de interés en el futuro cercano será impulsado por empleos e ingresos sólidos, que a su vez son impulsores clave de las viviendas.
Los bienes raíces comerciales por su lado, tienen fundamentos similares, pero con mucha más volatilidad. De eso estaremos hablando la próxima semana.
Si estás pensando en invertir, no olvides que podés agendar una sesión con nuestro equipo para asesorarte acerca de las opciones que el mercado inmobiliario australiano te ofrece.
Paula es Economista y Investment Specialist en Wealthi. Conectá con Pau en LinkedIn.
