Por qué los pronosticadores de mercado siguen errando
Los mercados son difíciles de predecir. Cuando comenzó la pandemia en 2020, la mayoría de los principales pronosticadores y expertos salieron a decir que los precios de las propiedades se iban a desplomar. Pero no lo hicieron. A principios de año, los mismos expertos comenzaron a actualizar sus pronósticos de aumento de precios entre un 15 y un 20%. De nuevo, no lo hicieron.
A medida que las tasas de interés comenzaron a subir, los medios comenzaron a imprimir titulares negativos nuevamente. La mayoría de la gente comenzó a asumir que los precios caerían. Eso es, a cierto modo, cierto. Los precios en Sydney y Melbourne ya han bajado alrededor de un 10-15%, pero como siempre indicamos, cada mercado se comporta de manera diferente.
El punto aquí es que, en realidad, nadie sabe realmente lo que sucederá. Podés hacer todas las conjeturas, estimaciones, suposiciones, cálculos que desees, pero la historia nos enseña que las cosas complejas son difíciles de predecir.
Esto no significa que no investiguemos y compremos o vendamos a ciegas. Todo lo contrario, debemos entrar siempre en el mercado con una mente abierta y centrarnos en los datos, no en las predicciones o la magia.
Esta semana, Peter Esho, Co-Founder en Wealthi, comentó en su último artículo de actualización de mercado que uno de los movimientos más inesperados de las últimas semanas ha sido la enorme caída de la oferta disponible en el mercado inmobiliario australiano. Todos esperaban que una avalancha de propiedades saliera al mercado mientras los propietarios se apresuraban a salir. Pero esto no sucedió. Acá siguen algunas pruebas.
Según Corelogic Australia, los listings (la oferta de propiedades en venta) han bajado alrededor de un 25 % en comparación con el mismo período del año pasado. Este es un promedio, algunas áreas tendrán más anuncios que otras. Pero el tema general acá es que los propietarios de viviendas se resisten.
¿Por qué? Por dos razones.
Primero, la mayoría de la gente no quiere vender en un mercado a la baja y, si pueden aguantar hasta que las tasas dejen de subir, lo harán. No todos pueden pagar una hipoteca más alta, pero parece que los datos sugieren que muchos sí pueden hacerlo.
La gente suele vender sus casas como último recurso, reducirán otras cosas primero.
Es importante recordar también que el desempleo se encuentra en niveles históricamente bajos, lo que significa que la gente todavía tiene trabajo y los salarios están aumentando.
El segundo factor se debe a la asequibilidad. Si alguien pidió prestados $500k para comprar una casa hace dos años, lo más probable es que si vende ahora y vuelve a comprar, le resultará difícil calificar para el mismo préstamo de $500k. Las tasas de interés más altas significan una menor capacidad de endeudamiento. Estimamos que cada 1% de aumento en las tasas de interés impacta la capacidad de endeudamiento en alrededor de un 10%. Por lo tanto, un aumento del 2 % en las tasas significa que su capacidad de endeudamiento ha bajado un 20 %. Eso significa que incluso si vende y compra algo que ha caído un 15%, podría estar peor.
Aquí está el punto. La predicción es difícil. El mundo es complejo. Hay tantas partes móviles en el mercado y no deberías confiar en alguien que cree que puede predecir lo que sucede en un mundo tan complejo, especialmente si usa números redondos. Nadie sabe si el mercado subirá un 10% o caerá un 20%.
Lo que sí sabemos es que todo se está volviendo más caro. Alimentos, combustible, costos de vida. Todo, en casi todos los países del mundo, está aumentando de valor. ¿Por qué? Porque el costo del día a día se está disparando.
Por lo tanto, no tiene sentido que una de las cosas más valiosas de nuestras vidas, las casas, pierdan valor. Una casa hoy en día se está volviendo mucho más cara de construir. Cualquier constructor o amigo en la industria de la construcción te podrá decir que los precios de las materias primas no están bajando. Las cosas siguen siendo caras.
La historia también muestra que en entornos de inflación creciente, los precios inmobiliarios pueden seguir aumentando y, a menudo, lo hacen.
Peter Esho concluye su actualización de mercado dejando un importante mensaje: siempre es un buen momento para invertir en activos de calidad. Ganas dinero cuando compras, no cuando vendes. Si compras bien, nunca necesitarás vender.
¿Pueden los precios inmobiliarios seguir cayendo el próximo año? Sí. ¿Lo harán? No estoy segura. Si la oferta sigue siendo escasa y los costos de construcción continúan aumentando, no creo que veamos mayores caídas. Pero no importa a dónde vayan los precios inmobiliarios en los próximos 6 meses, deberías estar pensando qué va a pasar con los precios de los bienes raíces en 6, 12, 18 o 24 años.
Imaginate volver a 1998, cuando las economías asiáticas estaban en crisis y Australia acababa de salir de una recesión económica con tasas de interés más altas. El gobierno quería introducir nuevos impuestos. Había mucha incertidumbre. Pero en retrospectiva, todos deseamos haber invertido en bienes raíces en ese entonces. Ahora pensá en 2046 y reflexioná cómo mirarás hacia atrás en 2022.
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Paula es Economista y Investment Specialist en Wealthi. Conectá con Pau en LinkedIn.
